Najem polega na oddaniu rzeczy do używania innej osobie, która w zamian musi płacić ustalony czynsz. Istota najmu jest więc zasadniczo bardzo prosta i zrozumiała. Sytuację komplikują jednak znacznie przepisy prawa dotyczące najmu, które takie proste i intuicyjne już nie są.
Przede wszystkim należy podkreślić, że reguły prawne najmu będą się różniły w zależności od przedmiotu najmu tj. od rodzaju najmowanej rzeczy. Najem rzeczy w ogólności uregulowany jest w przepisach art. 659 – 679 Kodeksu cywilnego. Zasady opisane w tych przepisach będą w pełni dotyczyły rzeczy ruchomych np. sprzętu sportowego, hulajnogi elektrycznej czy samochodu, a także niezabudowanych nieruchomości.
W przypadku nieruchomości będących lokalami wspomniane zasady będą dotyczyły o ile dalsze przepisy Kodeksu cywilnego tj. art. 680 – 692, nie będą zawierały odmiennych norm. Oznacza to, że gdy przedmiotem najmu jest lokal, czy to mieszkalny, czy usługowy np. biuro lub lokal handlowy, w pierwszej kolejności stosujemy przepisy art. 680 – 692 k.c., a dopiero gdy w przepisach tych nie ma określonych inaczej zasad – znajdą zastosowanie przepisy dotyczące najmu w ogólności tj. art. 659 – 679 k.c.
Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej gdy najem dotyczy lokali mieszkalnych. Szczegółowe zasady takiego najmu zostały uregulowane w odrębnej ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Specjalna ustawa w tym zakresie nie powoduje automatycznego zaprzestania stosowania reguł ustalonych dla najmu w Kodeksie cywilnym. Jednak przy najmie lokalu mieszkalnego w pierwszej kolejności stosujemy zasady określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, a w pozostałym zakresie, nieopisanym w tej ustawie, stosuje się zasady z kodeksu cywilnego – najpierw sprawdzając regulacje dla najmu lokali, a ostatecznie dla najmu dotyczącego wszelkich rzeczy.
Dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje dodatkowe, odrębnie uregulowane rodzaje najmu lokalu mieszkalnego. Są to:
- Najem okazjonalny
- Najem instytucjonalny
- Najem instytucjonalny z dojściem do własności.
W zakresie powyżej wskazanych rodzajów najmu ustawa zakreśla specjalne, szczegółowe zasady kiedy dany najem może być przez strony zastosowany oraz opisuje odrębne, specyficzne reguły, wyłączając przy tym w znacznej mierze niekorzystne dla właścicieli zapisy ustawy mające na celu ochronę lokatorów. Bez wątpienia jest to główną przyczyną rosnącej w ostatnich latach popularności i zastosowania alternatywnych form najmu mieszkalnego, szczególnie najmu okazjonalnego. Jednak czy faktycznie podpisanie umowy najmu okazjonalnego jest wystarczające dla zabezpieczenia właściciela lokalu mieszkalnego przed nierzetelnym najemcą? Czym taki najem różni się od zwykłego najmu, do którego w pełni stosuje się przepisy o ochronie praw lokatorów i czy faktycznie jest lepszy ? Na co należy zwrócić uwagę zawierając umowę najmu okazjonalnego ? Na te pytania odpowiem w dalszej części mojego wpisu.
Dość powszechnym jest przekonanie, że przepisy polskiego prawa są daleko idące jeżeli chodzi o ochronę praw najemców lokali mieszkalnych. Myślę, że nie sposób się z tym nie zgodzić, taka jest przecież idea funkcjonowania ustawy o ochronie praw lokatorów – ma zapewniać większą ochronę lokatorom/najemcom, jako z domysłu słabszej, gorzej sytuowanej stronie umowy najmu.
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego, na który mogą, ale nie muszą umówić się strony. Najem taki z jednej strony zapewnia mniejszą ochronę lokatorom niż zwykły najem mieszkalny, jednak z drugiej strony charakteryzuje go większy formalizm i kazuistyczne, specyficzne unormowania.
Istotną cechą najmu okazjonalnego jest wyłączenie szeregu ochronnych praw lokatora wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów, między innymi ograniczeń co do podwyżki czynszu. Co istotne i ważne dla właścicieli – po zakończeniu umowy najmu wynajmujący może skorzystać z uproszczonej eksmisji najemcy i jego domowników – do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, bez konieczności zapewnienia byłemu najemcy prawa do pomieszczenia tymczasowego. Aby móc jednak skorzystać z tego dobrodziejstwa właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie uczyni, najem okazjonalny, nawet jeśli powstanie, nie korzysta z żadnych przywilejów; znajdą do niego zastosowanie wszystkie przepisy ustawy, chroniące w pełni lokatora.
Najem okazjonalny może być dokonany wyłącznie jeżeli właściciel mieszkania jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Dla przedsiębiorców przewidziana jest odrębna forma najmu tj. najem instytucjonalny.
Tak jak wskazano wcześniej najem okazjonalny jest bardziej sformalizowany i zawiera więcej ograniczeń w pewnych sferach. Po pierwsze umowa może zostać zawarta jedynie na czas określony – nie dłuższy niż 10 lat. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego na czas nieoznaczony jest niedopuszczalne.
Ustawa wprowadza też wymogi formalne w zakresie formy umowy oraz jej ewentualnych zmian – umowa oraz ewentualne aneksy do niej muszą być zawarte w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że aby umowa była ważna i skuteczna w świetle prawa musi zostać podpisana własnoręcznie przez obie strony, które dodatkowo muszą się wymienić egzemplarzami dokumentów ze swoimi podpisami. Możliwe będzie też zawarcie umowy za pomocą kwalifikowanych podpisów elektronicznych, jako że forma ta jest równoznaczna z formą pisemną. Jednak zawarcie umowy w formie dokumentowej np. poprzez wymianę skanów lub zdjęć podpisanych umów za pomocą skrzynki mailowej lub innych komunikatorów elektronicznych, spowoduje, że umowa będzie nieważna.
Ponadto umowa najmu okazjonalnego musi zawierać:
1) dołączone do niej oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do wskazanego przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
W praktyce oznacza to, iż wynajmujący i najemca podpisują umowę najmu okazjonalnego, po czym najemca udaje się z taką umową do notariusza w celu sporządzenia oświadczenia i poddaniu się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie takiej umowy najmu. Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie takiego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Następnie najemca przekazuje wypis aktu notarialnego obejmujące jego oświadczenie wynajmującemu. Jako, że czynności te wykonywane są już po podpisaniu umowy najmu, warto aby wynajmujący odpowiednio zabezpieczył swoje interesy na wypadek opieszałości albo bezczynności najemcy w tym zakresie np. zawierając umowę pod warunkiem dostarczenia przez najemcę takiego oświadczenia.
W razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym przez najemcę innym lokalu, najemca jest zobowiązany w terminie 21 dni od dnia dowiedzenia się o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, właściciela lub uprawnionego do takiego lokalu. Brak dopełnienia tego obowiązku przez najemcę daje wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Z uwagi na to, iż wskazanie takiego lokalu jest charakterystyczne i wymagane przy najmie okazjonalnym, jest to dodatkowa podstawa do wcześniejszego wypowiedzenia najmu przez właściciela, która nie ma zastosowania w przypadku najmu zwykłego.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Zabezpieczenie w postaci kaucji może być także stosowane w przypadku zwykłego najmu mieszkalnego. Różnica tkwi jednak w limicie wysokości kaucji. W przypadku najmu zwykłego kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu, podczas gdy kaucja przy najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.
W przypadku najmu okazjonalnego istotne jest wyłączenie zastosowania znacznej części przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym zakresie warto zauważyć, że do najmu okazjonalnego nie znajdą zastosowania ograniczenia w zakresie podwyższania wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu określone w art. 9 ustawy. Przy czym właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie, dlatego jeżeli umowa jest zawierana na okres wielu lat warto przewidzieć mechanizm waloryzacji i ewentualnych podwyżek czynszu.
Ponadto wyłączone są w dużej mierze niekorzystne dla właścicieli ograniczenia w wypowiadaniu umowy najmu okazjonalnego. Przepisy art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów znajdują zastosowanie w najmie okazjonalnym jedynie w zakresie ust. 2 pkt 1-3. Oznacza to że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
W pozostałym zakresie, z uwagi na to, iż umowa najmu jest z założenia umową terminową, zawieraną na czas określony nie dłuższy niż 10 lat, strony umowy powinny w umowie przewidzieć przypadki uprawniające do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Zapisy umowy nie mogą być jednak niezgodne z przepisami art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przykładowo nie można skutecznie zapisać w umowie najmu okazjonalnego, że właściciel może ją wypowiedzieć w przypadku zalegania przez najemcę z czynszem lub innymi opłatami w wymiarze jednego okresu płatności, najczęściej więc jednego miesiąca. Jest to w mojej ocenie najczęściej popełniany błąd w umowach najmu okazjonalnego, który może nastręczyć właścicielowi wiele problemów.
Kluczowy przy umowie najmu okazjonalnego jest wymóg zgłoszenia przez właściciela faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie przez właściciela obowiązku zgłoszenia niesie za sobą doniosłe skutki – właścicielowi nie przysługuje uprawnienie do zastosowania uproszczonej eksmisji najemcy i jego domowników, a przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się do takiego najmu w pełni – tak jak przy zwykłym najmie. Najemca ma prawo żądać od właściciela okazania potwierdzenia dokonania takiego zgłoszenia, a właściciel ma w takiej sytuacji obowiązek okazać najemcy takie potwierdzenie.
Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w sposób szczególny regulują możliwość usunięcia z lokalu najemcy, który nie wyprowadził się z lokalu po ustaniu najmu. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela czyli np. z podpisem poświadczonym przez notariusza. Żądanie opróżnienia lokalu powinno zawierać co najmniej oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Jeżeli pomimo upływu wyznaczonego w żądaniu terminu najemca nie wyprowadził się, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji złożonemu przez najemcę przy zawarciu umowy.
Oznacza to brak konieczności wytaczania pozwu o eksmisję, jak ma to miejsce w przypadku zwykłego najmu, gdyż akt notarialny o poddaniu się egzekucji złożony przez najemcę jest równoważnym tytułem egzekucyjnym do wyroku sądu nakazującego eksmisję. Co ważne jednak właściciel pomijając konieczność prowadzenia sprawy z powództwa o eksmisję zyskuje cenny czas. Warunkiem jest jednak skuteczne zawarcie umowy najmu okazjonalnego, skuteczne wygaśnięcie lub wypowiedzenie takiej umowy, a także złożenie prawidłowego żądania opróżnienia lokalu przez najemcę.
Na wynajmującego czyha więc sporo pułapek w zakresie wymogów formalnych dla poszczególnych czynności, których niedopełnienie może skutkować wykluczeniem przywilejów płynących z najmu okazjonalnego lub rozciągnięciem w czasie eksmisji najemcy. W razie wątpliwości warto skonsultować się z ekspertem, który doradzi jak uniknąć przykrych niespodzianek i jak prawidłowo przeprowadzić cały proces lub poszczególne jego etapy.
Jeżeli masz pytania lub wątpliwości zapraszam do kontaktu i skorzystania z mojej porady.