Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców

Na wstępie warto wyjaśnić kto jest uważany za cudzoziemca w świetle prawa. Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest to:

• osoba fizyczna bez obywatelstwa polskiego;
• osoba prawna z siedzibą za granicą;
• nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób (o których mowa powyżej), mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
• osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione powyżej (cudzoziemców).
  • za kontrolowaną, w rozumieniu ustawy, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych.

Zasadą jest, że nabycie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia w postaci decyzji administracyjnej ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Zezwolenia wymaga także nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółkach handlowych z siedzibą na terytorium Polski będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości położonych w Polsce. Uzyskanie decyzji wymaga złożenia stosownego wniosku. Nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego bez wymaganego zezwolenia. Jednak od każdej zasady są wyjątki, tak również jest w tym przypadku.

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce.

Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości położonych w Polsce wymaga zezwolenia, chyba że znajdą zastosowanie zwolnienia przewidziane w art. 8 ust. 1 lub 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Zezwolenia nie wymaga nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego obywatelem lub przedsiębiorcą państwa należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) albo Konfederacji Szwajcarskiej. Konkretnie dotyczy to następujących państw: Belgia, Bułgaria, Czechy, Dania, Niemcy, Estonia, Irlandia, Grecja, Hiszpania, Francja, Chorwacja, Włochy, Cypr, Łotwa, Litwa, Luksemburg, Węgry, Malta, Holandia, Austria, Polska, Portugalia, Rumunia, Słowenia, Słowacja, Finlandia i Szwecja, Islandia, Norwegia, Liechtenstein oraz Szwajcaria. Oznacza to, że obywatele lub przedsiębiorcy z tych państw mogą nabywać nieruchomości w Polsce na tych samych zasadach co obywatele Polski.

Należy pamiętać, iż powyższe zwolnienie nie dotyczy Wielkiej Brytanii po Brexicie. Od 1 stycznia 2021 r. Wielka Brytania jest państwem trzecim wobec Unii Europejskiej. Wraz z utratą członkostwa w Unii Europejskiej, Wielka Brytania utraciła także członkostwo w EOG. Obywatele tego państwa nie są więc zwolnieni z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce, chyba że mogą skorzystać ze zwolnienia z tego obowiązku na innej podstawie prawnej.

Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców określają też inne przypadki, w których zezwolenie na nabycie nieruchomości nie jest wymagane także w przypadku cudzoziemców spoza krajów EOG i Konfederacji Szwajcarskiej. Będą to między innymi następujące sytuacje:

1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego lub samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym (lub udziału w takim lokalu), jeśli ma to na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego.
2. Nabycie przez cudzoziemca, który zamieszkuje w Rzeczypospolitej Polskiej przez co najmniej 5 lat od momentu uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej.
3. Nabycie przez cudzoziemca, który jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje w Polsce co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE. Nieruchomości nabyte w takich okolicznościach stanowią wspólność ustawową małżonków.
4. Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.
5. Nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości nieezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

Zwolnień powyższych, nie stosuje się jednak do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Zezwolenie nie będzie wymagane także dla nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a to z uwagi na to, iż w świetle przepisów prawa nie jest to nieruchomość, a ograniczone prawo rzeczowe.

Dziedziczenie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców

Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego, bez względu na rodzaj nieruchomości, co oznacza iż nie zachodzi w tym przypadku konieczność uzyskania zezwolenia. Wyłączenie z obowiązku uzyskania zezwolenia odnosi się zarówno do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego jak i testamentowego, o ile osoby powołane do spadku na podstawie testamentu należą jednocześnie do kręgu spadkobierców ustawowych. Ustalenie kręgu spadkobierców ustawowych następuje w oparciu o prawo ojczyste spadkodawcy.

Kiedy zakup nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia?

Jeżeli cudzoziemiec planuje nabyć nieruchomość na terenie Polski, a jednocześnie nie spełnia warunków uprawniających ich do nabywania bez zezwolenia, będzie musiał uzyskać zezwolenie m. in w celu nabycia nieruchomości gruntowych czy lokali usługowych.

Obowiązek uzyskania zezwolenia dotyczy też nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia testamentowego przez cudzoziemców nie należących do kręgu spadkobierców ustawowych.

Spory problem i wyzwanie stanowią jednak przypadki nabywania lokali mieszkalnych, kiedy istnieje przy tym konieczność nabycia udziałów w odrębnych nieruchomościach np. w drogach dojazdowych, częściach osiedli, które nabywane są wraz z takim lokalem. Problemem jest to, iż w świetle prawa stanowią one odrębne nieruchomości i nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy o własności lokali, a tym samym nie korzystają ze zwolnienia.

Czym jest droga dojazdowa? Jeśli teren nie ma dostępu do drogi publicznej konieczne jest zapewnienie połączenia działki z drogą publiczną w postaci drogi dojazdowej. Może być to zapewnione poprzez ustanowienie stosownych służebności (np. służebność przejazdu i przechodu) – w takim przypadku nie będzie wymagane zezwolenie lub poprzez wydzielenie działki stanowiącej drogę dojazdową/osiedlową, której współwłaścicielami są właściciele lokali na danym osiedlu. Ten drugi przypadek spowoduje, iż dla nabycia udziałów w takiej dodatkowej  nieruchomości potrzebne będzie zezwolenie. Oczywiście nie wszystkie nieruchomości posiadają udziały w drodze dojazdowej. Do dużej części domów i mieszkań prowadzi po prostu droga publiczna. Konkretną sytuację zawsze należy zweryfikować w księdze wieczystej.

Jeżeli jednak transakcja nabycia samodzielnego lokalu mieszkalnego obejmuje też konieczność nabycia udziałów w innej nieruchomości np. stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową, a obcokrajowca nie dotyczy żadne ze zwolnień ustawowych od konieczności uzyskania zezwolenia, to musi on w tym zakresie uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na nabycie takiej nieruchomości.

Próby obejścia przepisów poprzez zakup nieruchomości bez jednoczesnego zakupu udziału w drodze dojazdowej nie są dobrym pomysłem. Transakcja przeprowadzona w ten sposób to jednak zakup z wadą prawną. Nowy właściciel nieruchomości nie ma de facto prawa dostać się do swojego mieszania. Jeżeli używa w tym celu drogi stanowiącej nieruchomość, do której nie ma żadnego tytułu prawnego, właściciel drogi dojazdowej może wystąpić wobec niego z roszczeniami.

Dodatkowo należy pamiętać, iż powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, a w przypadku nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

Warunki uzyskania zezwolenia i przebieg procedury

W celu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce należy wystąpić do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z wnioskiem zawierającym wymagane informacje, a także dołączyć do wniosku niezbędne dokumenty, o których mowa w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Nie ma gotowych wzorów wniosku. Wniosek należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w przepisach prawa. Prawidłowo sporządzony wniosek powinien zawierać dane wnioskodawcy, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie obecnego właściciela (zbywcy), określenie na jakiej podstawie ma nastąpić nabycie (sprzedaż, darowizna), wskazanie celu nabycia, źródła pochodzenia środków finansowych na nabycie nieruchomości oraz czy nabycie nastąpi do majątku osobistego czy do majątku wspólnego małżonków.

W przypadku gdy cudzoziemiec będący osobą fizyczną ubiega się o zezwolenie na nabycie nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych – innych niż działalność gospodarcza lub rolnicza – powinien wskazać czy jest już właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości położonych w Polsce oraz podać dane dotyczące tych nieruchomości i określić podstawę ich nabycia.

Do wniosku należy dołączyć szereg dokumentów potwierdzających dane i informacje podane we wniosku. Będą to m. in. ważny dokument tożsamości wnioskodawcy, dokumenty określające nieruchomość wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku np. odpis z księgi wieczystej, czy dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską. Dokumenty muszą zostać załączone w oryginale lub kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez notariusza lub występującego w sprawie pełnomocnika będącego radcą prawnym lub adwokatem. Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem na język polski dokonanym przez tłumacza przysięgłego. Dodatkowo urząd może żądać przedstawienia innych dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia sprawy.

Wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia należy przedłożyć także oryginał dowodu wpłaty opłaty skarbowej. Opłata skarbowa za zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, udziałów, akcji opiewa na kwotę 1.570 zł. Dodatkowo jeżeli w sprawie występuje pełnomocnik należy uiścić opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.

Procedura odbywa się w ten sposób, iż Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji sprawdza formalnie wniosek. Jeżeli wniosek jest poprawny pod względem formalnym lub zostały w terminie uzupełnione ewentualne braki – występuje o opinię do Ministra Obrony Narodowej. Jeśli wniosek dotyczy nieruchomości rolnej konieczna jest również opinia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Ponadto Minister może zwrócić się o opinię do innych instytucji państwowych czy organizacji zawodowych.

Zezwolenie jest udzielane, na podstawie prawidłowego i kompletnego wniosku, jeśli:

• wniosek uzyska pozytywne opinie ministerstw: Obrony Narodowej oraz ewentualnie Rolnictwa i Rozwoju Wsi,
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego,
• nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską (np. polskie pochodzenie, małżeństwo z obywatelem Polski, prowadzenie działalności gospodarczej w Polsce).

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może w zezwoleniu określić specjalne warunki na jakich wnioskodawca może nabyć nieruchomość.

Zezwolenie jest ważne 2 lata od dnia wydania.

Od niekorzystnej decyzji można się odwołać występując z wnioskiem do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji o ponowne rozpoznanie sprawy w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji.

Czym jest promesa?

Cudzoziemiec może ubiegać się także o przyrzeczenie udzielenia zezwolenia, czyli promesę. Nie uprawnia ona do nabycia nieruchomości, ale określa, jakie warunki muszą zostać spełnione, aby uzyskać zezwolenie. Jeśli cudzoziemiec złoży wniosek o zezwolenie w okresie ważności promesy i spełni warunki określone w promesie – Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji ma obowiązek wydać zezwolenie. Wyjątkowo minister odmówi wydania zezwolenia, jeśli uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Wniosek o udzielenie promesy powinien spełniać te same wymogi co wniosek o udzielenie zezwolenia. Promesa jest ważna przez okres 1 roku. Opłata skarbowa za udzielenie promesy jest jednak znacznie niższa, gdyż wynosi 98 zł.

Kwestie finansowania nieruchomości  

W kontekście zakupu nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców, jednym z kluczowych elementów, na który należy zwrócić uwagę, jest sposób przepływu gotówki. Współczesne przepisy i regulacje finansowe mają na celu zapewnienie przejrzystości i legalności wszystkich transakcji, zwłaszcza w kontekście międzynarodowym. To oznacza, że tradycyjne metody przekazywania dużej ilości gotówki nie są już akceptowalne i mogą budzić podejrzenia co do legalności pochodzenia środków.

Każda osoba wwożąca środki pieniężne do Polski z zagranicy, które przekraczają określony limit, musi dokonać deklaracji celnej. Deklaracja ta jest podstawą do weryfikacji, że pieniądze wjechały do kraju legalnie i pochodzą z legalnych źródeł. Jest to pierwszy krok w kierunku zapewnienia przejrzystości finansowej zakupu nieruchomości.

Przelew środków na polski rachunek bankowy jest kolejnym etapem, który nie tylko ułatwia proces zakupu, ale również stanowi dodatkowe zabezpieczenie legalności środków. W przypadku, gdy państwo pochodzenia cudzoziemcy nie korzysta z systemów międzynarodowych, takich jak SWIFT, transakcja wymaga dodatkowych działań w celu zapewnienia, że środki trafią na konto sprzedającego w sposób legalny i zgodny z obowiązującymi przepisami.

Banki, notariusze, pośrednicy nieruchomości czy wreszcie prawnicy doradzający przy transakcjach odgrywają ważną rolę w procesie weryfikacji legalności środków finansowych. Mogą oni zażądać dodatkowych dokumentów potwierdzających pochodzenie pieniędzy, szczególnie w przypadkach, gdy transakcje wydają się nietypowe lub gdy środki pochodzą z krajów objętych różnego rodzaju restrykcjami międzynarodowymi. Jest to element systemu zapobiegającego praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu.

Staranne przygotowanie i zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów jest kluczowe, aby uniknąć problemów prawnych i opóźnień w procesie zakupu.