Wypowiedzenie umowy najmu za zaległy czynsz — po jakim czasie naprawdę można
W wielu umowach najmu — zwłaszcza tych pobranych z internetu — znajduje się postanowienie, że właściciel może wypowiedzieć umowę już po miesiącu zwłoki w zapłacie czynszu. Taki zapis daje złudne poczucie bezpieczeństwa.
Ustawa wyznacza minimum, którego nie można zaostrzyć
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że wypowiedzenie z powodu zaległości jest możliwe dopiero wtedy, gdy najemca zalega z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
To nie wszystko. Przed wypowiedzeniem trzeba uprzedzić najemcę na piśmie i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu otwiera drogę do wypowiedzenia.
Dlaczego surowszy zapis nie zadziała
Przepisy chroniące lokatora mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Postanowienie umowne mniej korzystne dla najemcy niż ustawa po prostu nie wywoła skutku. W praktyce oznacza to, że właściciel, który wypowie umowę po miesiącu zwłoki, dowie się o nieskuteczności swojego oświadczenia w najgorszym możliwym momencie — w sądzie.
Co możesz uregulować w umowie
Umowa nie jest bezradna — trzeba tylko wiedzieć, gdzie jest przestrzeń:
- możesz wskazać inne, konkretne przyczyny wypowiedzenia (np. podnajem bez zgody, używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, rażące naruszanie porządku domowego),
- możesz precyzyjnie opisać procedurę: formę, adres do doręczeń, sposób liczenia terminu,
- przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym masz istotnie większą swobodę kształtowania przyczyn wypowiedzenia.
Najczęstszy błąd
Ogólnikowe sformułowanie „z ważnych przyczyn” bywa w sporze bezwartościowe, bo nie da się z niego wyprowadzić konkretnego stanu faktycznego. Przyczyny wypowiedzenia trzeba wyliczyć — im bardziej konkretnie, tym lepiej.
Wzory umów najmu przygotowane z perspektywy wynajmującego, wraz z załącznikami i instrukcją krok po kroku, znajdziesz w sklepie.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej.
